◎海外掘金 | DJ
版权声明：本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。
日前，美国最重要的《海外买家美国房产投资研究报告》由美国房地产经纪人协会（NAR）发布。
报告出现了两个重要趋势
a.2017年，中国投资者在美国购房的均价下降了，但有越来越多的中产家庭加入美国房产投资大军。
b.2017年，外汇管制措施加码，汇款至境外难度增大，但中国买家在美国购房热情不减，连续三年蝉联第一。
该报告对外国买家购房活动进行系统梳理，通过它可以了解美国置业的动态和趋势，十分具有参考价值。
总结几个要点：
外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，相比于去年同期1026亿美元增长了49%。
中国仍为最大买家，投资金额为317亿美元，比去年增加18.6%。
外国投资客投资购房中位数/平均数均高于全美值。
全美最受外国买家欢迎的是佛罗里达州、德克萨斯、加利福尼亚州。
未获得美国居住权的外国买家购房为42%，并且更倾向于一次性支付全额现金（72%）。
下面请看报告的详细分析。
1 “外汇管制”显威力，中国买家仍第一
全球经济逐渐走出危机，外国购买者在美国购房花费今年占到了全美购房总额的10%，同比去年上升2%。外国买家购房的金额达到1530亿美元，比去年暴增49%。
在这些房屋交易中，来自中国的买家（含港澳台地区）连续三年超过加拿大，成为美国购房第一大国外群体。2014年之前，加拿大买家还超过中国3%，但2015年之后，却被中国反超。
决定海外房产房价一个很重要的决定因素是外汇。据NAR数据，去年美元的升值使得美国房价兑换中国人民币上升了10%。这让中国投资者更愿意持有美国房产，达到保值升值的目的。
中国买家在美国购房的总金额达到317亿美元，创历年新高，比去年上升18.6%，也占到所有外国买家交易的20.7%，远远领先排名第二至第五的国家。
值得注意的是，中国的买家超过一半是美国当地居民（新移民、留学生、工作签证持有人等），非居民的购买者（可以理解为纯投资或度假）从2015年以来逐渐减少。
这些变化或许跟2015年8月中国外汇监管机构出台的一系列外汇管制政策有关。国人的钱汇出有难度，但非居民买房的比例依然较高。
各国非居民购买房屋的比例
与此同时，报告中提到美国买房有何困难时，排名第四的答案是“资金无法汇出”。选择这一选项的买家有28%，比去年增加了3%，也反映出汇款难度变大使中国投资者的数量略有下降。
2中国买家最“壕”，更多中产加入美房投资
2017年外国买家在美国购买房产的平均价位为53.7万美元，远超美国国内成交均价，这表明海外投资有一部分偏向于高端房产，海外买家以投资、度假为目的的购房行为更多，而美国本土居民以居住刚需为目的。
（上图为房屋均价，下图为房屋中位价）
虽然2017年中国买家在美国购房的平均价位（78.2万美元）比2016年（93.7万美元）有所下降，但依然是所有外国买家中最“壕”的。这也表明中国投资者中，有更多的普通中产买家进入美国房地产市场。
（排名前五国家购房平均价位）
而从中国买家的购房中位数（53万美元）可以看出，中国买家比全球买家（30.2万美元）偏向购买更贵的美国房产。分析认为，可能是中国买家更倾向于购买在加州、新泽西和纽约的市中心和郊区地带房价较高的物业。
（排名前五国家购房中位数）
非居民买家更倾向于购买更贵的房产用于投资或者度假。从数据中可以看出，2017年非居民买家购房的平均值为62.7万美元，而同年居民买家则仅有47.4万。
一次性现金支付在全球买家中占比例较大，约44%。但相较于2016年的50%已有所减少。非居民买家更倾向于一次性全额付款，占72%。其中，中国（65%）和加拿大（76%）买家是最多使用一次性全额付款的国家。
（五大国家的支付偏好）
3中国买家目的地偏好出现转变
调查中发现，2017年海外投资者多偏好温暖的南方州。其中，弗罗里达（22%）、德克萨斯（12%）、加利福尼亚（12%）排名前三，占据了总购房数的将近一半。新泽西（4%）、亚利桑那（4%）分列四、五位。
佛罗里达吸引来自拉丁美洲、欧洲和加拿大的买家，因为他们购房目的主要是度假，需要温暖的地方。加州则更多吸引亚洲买家，原因是地理位置更近、文化吸引以及工作机会。德州地理位置上临近拉丁美洲，吸引了拉丁裔；不过因其快速的经济发展，同样吸引来自亚洲的买家。
海外买家购买目的地前五名的种群分野
中国买家最爱的却是加州，其次是德州和佛州。2016年排名第2的纽约州在2017年变为第7名；去年排名第4的华盛顿州，今年则未进入前9名。而去年未进入前5的佛州和伊利诺伊州，今年成为黑马进入前五。
（2017年中国买家所中意的投资地点分布）
（2016年中国投资人在美国投资目的地排名）
德州上升，与越来越多中国新移民和投资者选择了这片经济高成长地区有关；伊利诺伊州的突围，与当地中国留学生和学者数量多有关。由于迈阿密、奥兰多等城市在国内比较火，佛罗里达州也成为中国人热爱的投资地。
虽然纽约有所下降，但纽约和新泽西组成的大纽约地区加起来仍占9%，其魅力依然不减。
总体看，国人在选择目的地方面呈多元化发展趋势。
4为什么买房？自住、投资、度假，还有……
海外买家在投资美国房产，更倾向于居住、投资和度假，其中居住目的占49%，将近一半。不过，这里也要分开来看——居民与非居民。
从图表中可以看出，非居民更倾向于度假和投资，完全自住的仅13%。
（2017年投资目的居民-红、非居民-蓝）
中国买家购房目的分布相对分散。用于自住的占39%，投资的占21%。另一方面，中国有最高的学区房需求，占8%，该比例去年为13%。中国父母对教育很重视，对学区房偏爱有加。
（五大国家的购房目的）
5市中心or郊区？别墅or公寓？
所有海外买家中，52%选择在郊区购房，在市中心的有27%，14%在小镇或郊野，只有6%的居民选择购买度假区。
在非居民的海外买家中，有13%的人购买度假区，但在居民买家中，这个数字仅为1%。大多数中国买家是居民，所以购买房产时会偏爱郊区（61%）。同时，美国郊区的房屋价格相对便宜而且生活环境良好、出行便利，是比中心地带性价比更高的选择。
（前五大国的位置偏好）
在房屋类型方面，有67%的中国买家选择购买独栋别墅，14%选择联排别墅，13%选择公寓。国内别墅门槛较高，而国外别墅门槛则相对较低，许多中国买家希望买别墅来“解渴”。
（前五大国的房屋类型偏好）
6美国买房划算吗？
许多投资者会问，美国买房是否划算，价钱怎样？
报告显示，有超过1/3的买家认为美国房价比本国更便宜。这不无道理，越来越多加拿大人选择在美国购房，虽然价格同样不便宜，但和他们本土市场相比则更可负担。
即使美国大部分地区的房价也在迅速上涨，但与加拿大的温哥华、多伦多比起来则是小巫见大巫。中国一、二线热门城市房价也比美国房产贵出许多，这也是中国普通投资者转投美国的驱动主因之一。
（跟自家房价比，美国房价怎么样？）
当然，也会有一些原因使外国买家不选择买美国房屋。
（不购买美国房屋的原因）
海外买家遇到的最大问题是找不到好房。从上图可以看出，2016年和2017年，连续两年有超过一半的买家认为其在美国寻觅不到理想中的房屋而放弃了购买，且比例上升。目前美国房产市场上的待售房屋存量仅为4个月，远低于正常的6个月存量，呈现供不应求的局面。
另外，与外国经理人合作时存在沟通不良的问题，这可能也使得外国经理人无法完全理解买家的购房需求，致使房屋的选择不好，购房失败。
还有29%的买家认为无法获得贷款也是一个大问题。大多数美国人买房时会选择贷款，只有35%选择现金支付。而外国买家现金支付的比例高达72%。很多外国买家并不是没有充足的资金，而是想将资本优势最大化。
目前已有很多美国的房子实现以租养贷，不会损害每个月的现金流。但是，由于没有美国的信用记录和收入来源证明，外国买家贷款会比美国人困难许多。这对于非居民的海外投资者而言，会是长期困扰的问题。
其他理由还包括前面提到的资金转移问题、汇率、美国房产税和持有成本等，可能会让投资者放弃购买美国房产。
7结论
在过去一年，中国赴美买房者呈现出如下几个显著特征：
a.购房均价有所下降，中产家庭数量增加；
b.更偏爱郊区别墅；
c.学区房是重要选择；
d.加州、德州、佛州、纽约和新泽西仍是最爱。
加拿大、澳大利亚等国对外国买家祭出限制政策之际，美国和英国成少数对外国买家持开放态度的国家。去年的数据也显示出，越来越多的外国投资者正用脚投票，前进美国楼市淘金。
你需要有更多人一起，抱团出海，寻找机会！
点击“阅读原文”，马上报名！（最后10个名额，报满截止）
本文由拔丝英语网 - buzzrecipe.com（精选英语文章+课程）收藏，供学习使用，分享转发是更大的支持！由 海外掘金原创，版权归原作者所有。
发表评论