美国买房投资

冰川思想库研究员丨关不羽

01

司马南美国买房

司马南美国买房实锤了，惊起一片吃瓜群众。司马南的说法是，2010年他“被朋友忽悠”在美国“一个偏远地区”买个小房。

其实，这真的不算什么新闻。司马南早就说过：“反美是工作，赴美是生活”。既然要赴美生活，衣食住行免不了，买个房有啥奇怪的？司马南的铁粉不在乎。铁粉的逻辑从来是不管真假，司马南就是对的。

反而是司马南本人多少有点在乎，如今看来，他此前就不该到处“辟谣”，6月份还被一位律师告上法庭，最后还是实锤了。搞得那么曲折，着实有点滑稽。

我是写财经为主的，司马南们的离岸爱国生意不是正常的财经业务，但房地产是。司马南的购房选择，还是有说头的。

有网友替司马南感到可惜，说他2010年25万美元在美国买房，真不如在北京买个房。从投资收益角度讲，确实如此。

2010年，北京平均房价为1.7万元出头一点，按照当时的汇率25万美元折算成人民币大约170万元人民币，够买北京100平方米。到现在，少说也能涨一倍。

司马南放着首都的100平方米不要，非要到美国“一个偏远地区”买个小房子，确实挺亏的。从爱国生意的角度怎么能讲通，我不知道。但从房产投资生意的角度讲，确实讲不通。

另外，聪明的网友忘记了，司马南在北京是有房产的，美国购房可以从投资多元化、规避风险的角度去理解。但是，这和司马南的一贯主张相悖了——难道司马南认为北京有投资风险，而美国没有？

总之，单从投资角度看，司马南在美买房投资是可以理解的，也不能说是失败。北京在中国地图上也就针尖那么大，“偏远地区”才是大把的。如果司马南当初在中国“一个偏远地区”买个房，比如鹤岗，那肯定是血亏。

司马南选择了在美国“一个偏远地方”买房投资，而没有选择在中国“一个偏远的地方”买房投资，至少避开了中国楼市的一个雷区。

02

县领导号召买房

几乎与司马南美国买房实锤的同时，还有一条和房产有关的信息在网上热传。

事情发生在湖南常德石门县，该县县委书记邓碧波在房地产展示交易会上发言称：“我希望在今天的会议上，各位同志们、各位领导要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套。”

话确实有点雷人，但也事出有因。石门县这个偏远县城，这两年房地产供给出现了井喷，远远超出了购买需求。

石门县统计局数据显示，2021年全年，该县房地产开发投资增长13.8%。房屋竣工面积52.71万平方米，增长94.3%，其中住宅35.13万平方米，增长173.9%。

可是，石门县的人口根本消化不了这样的供给“井喷”。2021年末，石门县的户籍总人口也就65.5万人，全年农村外出就业劳动力（不含本乡镇）19.46万人。照此说来，实际居住人口不会超过50万。

总人口不多，还有大量人口流出。这房市的“深度”可想而知。楼没烂尾，房市却烂尾了。难怪县委书记要号召领导带头买房。

但是，“买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套”，可能只能说是美好的愿景了。

首先，外地来的“流官”不会有多大购房热情。今年在这个县干，明年在那个县干，最好往省城干，人家买当地的房子干嘛？扶贫是工作，买房是生活，分得明明白白的。

其次，就算是当地的干部，要那么多房干什么？自住需求，三套是极限了。再多那就是投资需求，可是这么倒挂的供需关系，有什么投资价值呢？

第三方平台数据显示，石门县的房价在4000元到5000元的“低位盘旋”多年，横平竖直的一条直线，有啥投资价值呢？

所以，县委书记的话也不必当真，不过是带头鼓励的意思。指望领导买房救房市，本来也不现实。

虽说中国县城里的干部多，正副县级连实带虚能有五六十个，可是人均四套也就两百多套，撑足了也就三万来平。就算科级一起上，包圆了今年的35.13万平住宅，那往年的存量呢？明年的增量呢？

2010年，司马南不买，2022年的县领导们就一定会买吗？

中国房地产有泡沫，是互联网上极少数有广泛共识的认知。可是，这几年房地产大潮退去后，“宇宙中心”的超一线还是“你大爷”，三线以下却是一片哀鸿。贵的不跌便宜的跌，不符合很多人对泡沫的想象。

事到如今，确实应该重新审视房地产的基本逻辑——购房需求到底是什么？如果仅仅是居住的基本需求，哪儿睡觉都是一张床，十八线和超一线都是一样的。

很多人就是这么想，所以他们无法理解超一线和十八线之间相差十倍、二十倍的房价，习惯性地把看不懂的价格现象就打包为“泡沫”。

然而，这只是他们看不懂罢了。支撑房地产市场需求的，从来都不是一张床的安身立命，而是经济机遇。

十来年前，一对“沪漂”小夫妻租住在我隔壁。他俩是一本毕业，专业搞装修设计的。妻子很温婉，丈夫性格开朗热心，我们平时关系就不错。在我装修房子时，他们还帮我还出了不少点子，交往就更深了。

他们干了两三年，攒了点钱，想要开个奶茶店，问我的意见。我并不赞成，但男孩说“总得拼拼，我们才能给自己的第一套房做设计”。满是憧憬的语气，让我记忆犹新。店开了，男孩自封“专业设计师兼职奶茶店CEO”，半是自嘲调侃，半是自豪。

可惜“兼职CEO”的事业并没有成功，店开黄了，赔了小二十万。

不久后，小夫妻来道别，说是离开上海。我以为他们心灰意冷要回老家，正准备安慰一番。“我们要到北京去，那边一家事务所工资更高，把亏的钱赚回来”，他们坚定地告诉我。于是，我请他们吃了顿饭，男孩最后告别时说“看来我们给自己设计的第一套房会在北京了”。

我不知道这对“小沪漂”后来如何。如果他们十来年发展顺利，也许在北京安家落户了。又或许他们还会继续漂下去，寻找他们的经济机遇。

这些年轻人的憧憬，才是超一线房地产的真实需求。不是一张床，而是在经济大潮的潮头追逐梦想。

这种充满憧憬和希望的生活方式，是石门县给不了的。如果他们回到起点，将是另一种模样。

前段时间火遍全网的周公子，道出了实情。

那些曾经看不起他靠父辈的学霸同学回来低声下气求他，比那些并不算很高级的“炫富”让他更得意。如果那对“专业设计师兼职奶茶店CEO”夫妻回乡，也少不得和周公子、周家大伯二伯们打交道吧。大致的情形可以想见。

当然，他们能在周公子家的余荫下安身立命，比在北上广深更早拥有给自己设计的第一套房。甚至于在若干年后，获得当面聆听书记号召“一套不够，就两套”乃至三、四套的号召。但这不是他们想要的生活，他们不甘心。

回乡就要认命，要逆天改命就要到大城市去闯荡。拥有大城市的第一套房，就是闯出名堂的证明。然后是小房换大房，大房换好房。这些并不是百分百能实现的，却是有希望实现的。

大城市的生活不是一眼看得到底的，而是充满了变数。变数就是机遇，给人带来希望的机遇。

图/图虫创意

无论怎么渲染中小城市的“岁月静好”，都无法改变市场的用脚投票。在所有的经济活动中，只有最后付钱那一刻表达的意愿才是真实需求，购房也一样。

在大城市中更多的经济机遇，来自陌生人之间的平等，来自“大伯们”无法垄断的庞大资源。你看不惯“企二代”的特权，可以跳槽给别的老板打工。得罪了许家印，不影响你找碧桂园应聘。许老板们远比周家的大伯们更大，但是大城市比许老板们更大。

大城市的“大”，给了一代年轻人追求经济机遇的广阔空间。这是几十个县领导扎堆的县域给不了的，大伯二伯们跺跺脚，地面都要抖三抖，花花草草的成长不易，还谈何梦想的？

这就是中国房地产需求的底层逻辑，至少曾经是这样的。前几年所谓的“返乡潮”在局部地区制造了一些三线以下城市的房地产热，激活了“县域房市”的想象。各地竞相搭车土地财政，借着“棚改”东风一轮干柴烈火。

这些地方官员没有意识到所谓“返乡购房”，不是持续的房产需求，更不会激活本地经济。

人如果还在外面漂着，那么一套“情怀房”之后再无下文。即便人从大城市回来了，也带不回大城市的经济活力，他们只会融入大伯二伯们创造的生态。南橘北枳，人又何尝不是如此呢？

当然，个体选择无所谓对错。失望了就回去，选择另一种生活方式，无可厚非。但经济是另一回事。失去经济机遇的人多了，经济也就没有机遇了。

大城市不是天然有经济动力的，没有产业发展的空间，也就没有经济动力。更重要的是生活的公共空间，没有法律底线维持的公共空间，陌生人为主体的巨大城市空间甚至比小城市更有压迫性。

这种压迫性会逼走更多“漂”，这不是经济驱动，但是最终会在经济呈现。而房价，也不过是经济呈现的一种。

因此，不看好“县域房地产”，并不等于认定大城市的房价会永远“涨涨涨”。没有经济机遇的大城市、变得压抑的城市空间，凭什么“涨涨涨”呢？如果我们还是把房地产看成是卖地造房的简单生意，那么很快就不会有房地产了。

如果真的到了那一步，只会证明司马南在美国的房产投资是有先见之明的。

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