摘要
纽约房东群体向联邦法院状告纽约新租房法案违宪；
纽约新通过的《2019年住房租金稳定和租户保护法案》内容盘点；
留学生租客躺枪，取消预付后出现大量要求购买租房担保险的情况
图片来源：维基百科，编辑：优投房utofun.com
近几个月，纽约的新租房法案在各方激烈讨论。6月14日，在房东的强烈抵制和租客的欢呼声中，纽约州长库默签署了代号为S6458的法案，使得两院已经通过的《2019年住房租金稳定和租户保护法案》(Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019)生效。州议会民主党领袖称：“这是史上罕见强大的经济适用房和租户保护法。” 法案不仅大大提高了对纽约市100万个租金稳定公寓的房租管控，还全方位强力保障租客利益。
法案支持者
图片来源：纽约时报，版权归纽约时报所有
纽约房东团体状告新租房法案违宪
如今一个月过去，风波又起，“社区住房改善计划（CommunityHousing Improvement Program）和稳租协会（Rent Stabilization Association）以及七名房东上周一向美国纽约东区联邦法院提起诉讼，将纽约市府、租金指导委员会和纽约州住房与社区重建机构(Homes and Community Renewal）厅长列为被告。原告在诉状中控诉，新通过的租房法案违反了宪法第五修正案条款：“在没有公正补偿的情况下，私人财产不得挪作公共使用”，并要求暂缓市府和州府执行新租房法案。
房东团体希望最高法院将来审理这一案件。最高法院也曾在2012年时受理过类似挑战纽约租房法的诉讼。在2012年的案件中，房东同样认为，租金管制违反了宪法中对私人财产的规定，但纽约第二巡回上诉法院判其败诉，最高法院维持了上诉法院的裁决。值得注意的是，如今的最高法院比2012年时更加保守，所以想要控诉和阻挡新租房法案的执行将困难重重。优投房也将为大家密切关注事态的进一步发展。
图片来源：华尔街日报，版权归华尔街日报所有
实际上，此次通过的租房法案，不仅对纽约本地的房东和租客有影响，从侧面也冲击到了中国留学生在纽约的租房市场。优投房今天就带大家解读这个同时饱受争议和拥护的租房法案。
史上☝️强租客权益保护法
优投房在纽约新租房法案通过时就第一时间为大家整理和盘点了法案的内容，我们再来回顾一下。
点击查看往期文章：纽约租赁法规2019全新惊人改版
法案现行状态和全院表决结果
图片来源：纽约州参议院
01
租房篇
最多一个月押金：(7/14/19生效)(禁止规定、不得以租约修改) 以往对于非租金管制住房，政府并不管房东收几个月押金(或者预收房租)。只要双方你情我愿，房客先给一整年都可以。新法规定所有租房都只能收最多一个月押金，多收就是违法。
违法驱逐成为刑事犯罪并有罚款：以往有些房东冒险自己换锁、不经过法院透过这种方式驱赶租客，毕竟法院驱赶耗时费钱。但现在这个风险又增加了一样，也就是非法驱赶可能成为刑事轻罪(Misdemeanor)而留下案底，房东被罚款$1000~10,000自是不可少的，除此之外还要加上对租客那段时间的补偿。
押金必须14天内退还：(7/14/19生效)(禁止规定、不得以租约修改) 现在法律明定押金必须14天内退还，或者14天内罗列欲扣款项目并退回余款，否则房东就是自行放弃扣押金的权利。
涨租金超过5%必须给通知：(10/12/19生效) 如果租期1年内要给出30天通知，租期1–2年则是至少提前60天通知；超过2年的租客则要提前90天。
收租必须给收据：房东收了租金有义务给收据，现金也是如此。而且必须15天内给，房东自己也必须保留租金收据3年。如果租金到期5天内没用书面挂号信通知租客的话，未来租客可以用这点作为证据证明房东默认有收到租金。
迟交费的限制：(禁止规定、不得以租约修改) 必须在迟了5天后才能收，且不得超过$50或5%，以低者为准。
不能以驱赶纪录拒绝租客：(7/14/19生效) 现在明定不能因为房客有房屋法庭纪录就拒绝出租。而且一旦从租客信用机构调查租客的资料后，只要后来拒绝这位租客，法律就推定房东是因为驱赶纪录拒绝。
不能收申请费：(禁止规定、不得以租约修改) 法律过去没有明订，现在规定不能收申请费，查信用最多收$20。
02
驱赶篇
欠租类型驱赶3天通知变成14天通知：以前只要3天通知就能进法庭，现在要两个礼拜
驱赶令执行等待期6个工作天变成14天：一般在法警送了驱赶令之后还要等待六个工作天才能上门驱赶，现在则改成14天，原来扣掉周末之后最短8天， 现在则增加了一个礼拜，让租客有更多时间去法院申请暂停驱赶。
延庭时要求收租的难度增加：过往第一次延庭没问题，第二次延庭时房东就可以要求房客先交一些租金来再说否则不让延，5天内交不出来就直接拿判决。现在新法规定不算房客找律师的时间，所以等于两次延庭都可以手到擒来，而即使是第三次不能当庭要求收租、必须要用Motion的方式申请(那至少一周又去掉了)，而且就算租客交不出来也不能直接拿判决只是变成直接上庭而已(那当然得法院能排上庭期)
没租约的30天通知变成30/60/90天：(10/12/19生效) 以往没租约只要给一个月通知就能驱赶，现在则是最高90天。如果租期1年内要给出30天通知，租期1–2年则是至少提前60天通知；超过2年的租客则要提前90天。这意味著驱赶的时间又要大大地拖长了…
没租约驱赶上庭后最多住6个月变成12个月：以前如果没租约，上庭后只要房客继续交租，法官可以给1–6个月时间让租客搬家，现在只要法官大人高兴，最多可以给到一整年！
03
租金管制篇
空置涨租取消：过往只要有空置期间，每年都能合法涨20%租金，对于被租金被管得死死的房东来说不无小补，现在这个空置涨幅取消了。屋主自住限制：以往一名屋主可以用自住为理由收回不限多少单位的租金管制房，只要能够说明得出来是自己家人要住就可以，所以爷爷奶奶爸爸妈妈儿子女儿通通一起住进去就可以从租客手上收回很多套房了。现在规定即使屋主自住也只能收一套房。
房屋或者建筑改善的涨幅受限：过去大幅资本投入改善(Major Capital Improvement, MIC)或者个别房改善(Individual ApartmentImprovement, IAI)都作为可以调涨租金的理由，现在这个涨幅被调低，并且还设立调涨年限。
优惠价就是法定价：过往常常有房东给予房客低于法定价的优惠价(Preferential Rent)，如果哪一天不爽这个房客就一口气涨价到法定价逼走租客。现在不能这样做了，涨幅必须基于优惠价。
转换成康斗或者合作公寓几乎不可能：(禁止规定、不得以租约修改) 以往只要一栋楼裡15%房源卖掉(可以是现在租客或者外部买家)，就能够把公寓大楼转换为康斗大楼(Condominium)或者合作公寓(Co-Op)，现在要求必须要51%而且不能有外部买家，那么几乎就是不可能了。
留学生租客躺枪
在纽约租房，通常来说，如果自己年收入能够达到或者超过租金的40倍，或者可以找到年收入超过房租80倍的担保人，即可采用月付的方式支付房租。很多刚来美国，还没有信用记录的留学生之前通常采用预付半年、甚至一年的房租的方式来面对房东的这一要求，然而新的租房法案规定所有租房都只能收至多一个月押金，多收就是违法，押金将不再好用。新租房法推出后，留学生们可谓是“躺枪”。那不能预付之后，如果既没有收入，也找不到满足收入要求的担保人，留学生们该怎么办呢？
纽约中城的一个公寓大楼
图片来源：Mahattan View
据优投房的了解，在新法推出的一个月中，纽约多栋大型出租大楼强制要求没有收入的留学生购买租房担保险，很多机构担保公司成了赢家。没有个人担保人的租客找到机构担保保险公司，支付一定数额的保险费(一般是一个月租金)，方可开始和大楼签约。一般来说，大楼会有指定合作的担保公司。在没有预付这一选择之后，大部分留学生租房除了支付房租以外，还要额外支付保险担保费。
优投房将持续为大家关注纽约《2019年住房租金稳定和租户保护法案》的动态，并将分别推出房东篇和租客篇的解读，敬请关注！
资料来源：优投房专栏作家、纽约州议会、网络
图片来源：网络
点击搜索纽约海量房源
美国房贷计算器与房产定制搜索
点击图片，即可阅读往期文章
-----公众号内容版权归优投房UTOFUN所有-----
未经授权，不得转载，优投房保留版权及法律追诉权利。
如需全文或部分内容转载，广告合作，请联系以下联系方式
商务合作：media@utofun.com
发表评论