美国买房攻略下offer

F1学生：在校学生没有工作，无法贷款。但可以把父母作为Co-signer（共同担保人）。不过首付比例需要达到35%-40%。同时学校发的stipend 不能算作工资。

OPT：如果OPT 只有一年，而且马上要到期了，贷款人需至少报过一年的税，信用分最好在700以上，并且公司要证明很大程度上会继续雇佣此人。OPT 三年，或者公司已经在给其办工作签证，可以贷款。

H1B：可以贷款。由于有明确的身份以及稳定的收入，贷款相对容易。首付一般为20%，可以更低，但需要支付私人抵押贷款保险（PMI)

工卡（EAD）：可以。但是身份属于pending期间，很多银行无法对其身份进行明确归类，大银行不愿意接收。

明确需求+寻找房源：买方经纪的重要的功能是咨询和需求分析。帮有明确需求的客户寻找房源或者帮没有目的的客户明确需求，而这也是APP没有的功能。同时虽然各种APP已经把绝大多数房源汇总了，但经纪还会有些内部网络/人脉找到一些即将上市或是并未上市的资源。

避开雷区：买方经纪最基本的职能不仅仅是帮客户找到适合的，并让客户以最优的价格买到相匹配价值的房子，同时规避那些会在未来带来隐患的雷区也是其不可或缺的功能。比如说，房子里是否有隔热棉。窗户是否是那种单层的透风又不隔音的玻璃，这种外行人看不出来的东西。

Papperwork: 房屋买卖很容易出现纠纷，房产经纪除了帮客户出一份卖方无法拒绝的offer（买房意向书）外，细致的理清其中的各个细节法条，保障客户的权益的paperwork也是他们的主要工作。

看房：一个专业的买方经纪，可以在看房的过程中及时指出房子的缺陷，避免入坑；同时还能与卖房经纪进行有效的沟通，从中建立起一种良好的关系，以便在抢offer 时一击即中。

公司资质：美国的房产经纪公司不计其数，但是要说几个老牌的大公司也屈指可数。这些大公司在招聘经纪人时，流程相对正规的，公司的法律机制也十分健全，可以对客户交易过程中所起的纠纷以及经纪所犯的错误起到一定的保障作用。

交易金额：交易额是一个很理性的评判标准，交易量的大小是其业务能力和经验的直接反应。可以适当问下经纪每年的成交额大概在多少，平均每个房子的单价等等。经纪人专用的房源系统 MLS 里面，清楚的记录着每人每笔成交的记录，除了少数的线下交易除外。所以在面试经纪人的时候，可以询问相关信息。

网站查询: 很多像 Zillow, Redfin 这样的网站，都会刊登经纪人的信息，客户可以根据经纪的自我介绍，工作经验，以及客户的评价来筛选经纪。

口碑：服务质量高的经纪人，口碑好，自然老客户就多。这点是毋庸置疑的。因此，多让亲戚朋友介绍一下他们合作过的经纪，着重看沟通能力、交易经验、用户体验等！

Zillow 

是美国最大的房地产垂直类信息网站，通过将原本只有房产经纪人才能看到的信息，集中到互联网平台上，变公开透明，以此来提高交易的效率。除了在 Zillow 上能浏览房源外，还有个 Zestimate的功能，它采用的特有算法，能用来估算房产市场价值。然而，至于准不准吗，Maggie 之前有写过一篇文章详细讨论这个 Zestimate，感兴趣的朋友可以戳这里。看到喜欢的房源只要有 open house 都可以直接去看房，除非在APP上显示需要预约。

Redfin

Redfin 除了和 Zillow 一样作为提供房源的平台以外，他们自己还有房产经纪，也可以进行房屋的买卖。不过Redfin 经纪和我们不一样的地方在于，他们不是一个经纪从头到尾负责一个客户，而是背后有一个经纪团队，客户约看房的时间谁有空就谁去。所以每次带你出去看房的经纪都是不一样的，可能没法从头到尾比较连贯的负责你的买房流程。

交买房诚意金（Earnest Money）: 在下offer时，通常情况下要写一张$1000 的支票作为诚意金交给卖方，保障双方的利益彼此约束，卖家也不会再接受别人的offer。如果在卖家接受了offer后，买家无故反悔，是无法退回押金的，但是如果卖房反悔是需要退还押金的。

签合同：签买卖合约时（P&S)，需另外付约房价5%的押金，这些资金连同之前的1000$都会放在卖家经纪或是律师的第三方托管账户中，所以不用担心会有卖家拿了钱跑路这种情况的发生。同时会有几十页甚至上百页的paperwork以及几十个地方需要签名，请和房产经纪充分了解条款明确权利及义务，避免之后的纠纷。

交付钥匙: 最后过户交付钥匙时，买家需要把剩余的金额（余下的首付和银行的贷款）准备齐全。

第一次还贷：第一次还贷将发生在房子过户后的第一个月，在过户时，如果想要今后每月从银行自动扣款，可以向贷款银行索要一份文件；否则，就等每月银行寄账单再自己上网去缴纳。