最近大家有没有一种感觉，
就是买房怎么这么难？
花了时间精力，还是买不到，感到心累！
今天就带大家跟着我们一步一步完成从准备，研究和谈判的一系列过程。
与您分享如何在线研究房产的过程，
还有提供买房一定要知道的几个免费网站。
Yoyo经常说我们需要真正了解我们为什么买房？因为房产在很大程度上可能是一种情感购买，因此在购买房产之前，您需要考虑以下几点：
1) 你购买此房产的原因是什么？是自住还是投资？自住是短期居住还是长期居住？投资准备持有多长时间？出租的形式是短租，带家具租还是长期出租？我的税务，现金流会有怎样的影响？
2)你能否负担得起物业的维修和保养吗？如果是较旧的昆士兰风格的房产，你是否为持续维修和维护做好了预算？短期内是否需要换新的厨房和浴室？
3)如果你购买了该物业，若干年后谁会从您那里购买？Yoyo喜欢以终为始，在购买房产时，总是考虑几年后会卖给谁。如果这将是一个非常狭窄的市场，如退休人员或者学生，这是否会影响该物业的增长潜力？
当你知道为什么买房之后，你需要找到非常有经验的贷款人员，将你的计划告诉他，知道自己的贷款能力在哪里，自住房最多可以贷多少，投资房最多可以贷多少，需要多少首付。需不需要付贷款保险，如何架构你的贷款？在看房之前最好先有一个预批，方便之后看到合适的房子，更有效的出价以及提高后续审批效率。
以布里斯班市中心画圆，5公里到10公里的区域基本在1百万左右，15公里到20公里的区域，在70万左右，20公里到30公里的区域，在50万左右。
这里给到大家几个好用的工具:
1) WalkScore 可以让您了解当地的交通状况、公园和旅行时间地图——它使用地图来显示譬如步行 20 分钟，开车20 分钟，您可以从选定的地点能到达多远的地方等等。
2) 另一个工具是Microburbs，这为你提供了一些可供参考的数据，可以帮助你快速了解当地区域，譬如像家庭分数：当地学校、日托和大学的统计数据。生活方式得分：当地咖啡馆、酒吧、健身房和游泳池的统计数据。社区得分：该地区长期居民和其他社区活动的统计数据。
3) 还有一个就是ABS强大的人口普查数据库，里面详细介绍每个区人口数量，男女比例，家庭结构，教育水平，文化背景等等，这对我们认识这个区的人口组成也非常有帮助。
4) 再有就是crime map，里面可以搜索到每个区的犯罪率，盗窃抢劫等活跃度。可以让我们很直观的感受到这是否是安全的区域。
5) 还有一个同样重要的是flood map，看看选择的物业有没有被水淹过以及被水淹的风险。
6) 最后一个是我们必用的付费Corelogic报告，里面的数据分析非常强大，从区域面积，人口增长，居住居民工作背景，平均房价，过去的增涨情况，人均收入等等有价值的数据可以帮助我们更加全面的了解这个区域跟房产相关的数据。
7) 重中之重的最后一点是一定要实地考察，房子的地势，周边的停车，上下班的高峰期，周末去看一下周边的邻里环境，如果遇上很奇葩的邻居，直接导致房租和房价。
SQM是非常好用的网站，可以免费查询这个区域的空租率，不同房型的平均租金，回报比等等。
Realestate/Domain网站看看类似的物业在这个区域的租赁情况，或是给当地租赁中介直接打电话询问，如果他能够帮您出示一份出租评估报告那就是最好不过，也提高了贷款审核流程。
1) 最常见的就是Realestate/Domain网站里面的Sold下面，可以查找类似物业在过去卖的价格。
2) 除此之外，Sold price网站里可以直接搜索类似的房型，相同的土地面积等，在过去卖出的价格，并还可以直接查到租金收入，会有一个比较直观的判断。
3) Property value/ Onthehouse，这两个网站你可以将锁定的物业输入，它会给你一个价格区间，当然很多时候跟最后卖出的价格也会有一些出入。
4) 很多时候你看到的房子是没有价格或者是Auction。那么最后两个付费网站会给到我们相对精准的讯息。一个是我们刚刚说到的Corelogic, 里面的搜索功能非常强大。另外一个就是DSR data，主要通过demand和supply的一个比例，预测未来的升值潜力。
无论是收费还是付费网站，给到我们的讯息不代表我们就一定可以买到心仪的房产，跟中介沟通中的第一个重要条件就是千万不能让中介反感你，很多人感觉我有钱就能拿下，其实不然。换句话说，当中介感受到你的真诚，就会更加愿意跟你沟通，不经意间就会透露一些有用的消息。你会根据有用的讯息去判断要如何出价以及附加条件。所以并不是出价最高的就一定可以买到。这就是为什么人们常说谈判既是门科学也是门艺术。
一般书面报价包含：购买主体entity，由谁购买，出价，定金，特殊条款，交接日期，以及律师讯息。简单明了，可以跟中介表明如果有高于这个报价的，请告知。当然也有中介压根不会理你，也有回来告诉你一个高很多的报价，让你难辨真假，还有比较实在的会告诉你比你高的报价，你会遇到各种情况，这个时候也不要慌，清楚地知道你的财务情况，投资目标和出价底线之后做出调整。
验房这个环节非常重要，不光让我们清楚地知道房屋是否有任何问题。同时也是我们再回去跟中介进一步谈判。所有条件谈拢之后，拿到了银行的unconditional letter, 我们就可以跟出租中介联系，提前打广告争取减少空租天数。
以上就是从前期规划准备，到考察调研，再到谈判出价，最后到交接出租的整个流程。每个环节都非常重要，我们也都经历过，也是最后能否买到适合您情况房产的关键。
如果看完以上内容您还是觉得买房是件复杂花时间精力的事，欢迎点击讯息栏链接预约咨询，让我看看要怎么帮助您。
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