澳洲南澳农场出售

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农场产权制度简介

说到购买农场，不得不先提一下澳洲的产权制度。澳洲的物业产权（Title），又称物业所有权，分为5大类：永久产权（Freehold），集团产权/公寓产权（Group Title/Strata Title），公司产权（Company Title），租赁产权（Leasehold）和退休村产权（Retirement Villages）。与国内不同的是，澳大利亚大部份的物业均属于永久产权，包括住宅及商用物业。只要物业没有抵押借款，该物业便完全属于业权契约上所列的业权拥有者。租赁产权的土地不是买家可永久拥有的，通常是有年份限制，例如在首都领地通常是99年，而一些豪宅也属于租赁产权。

农场的产权主要有永久产权和租赁产权两种。很多出售中的小型家庭运行式的农场都是在转让永久产权，而租赁产权大部分出现在偏远地区的大型的畜牧和种植农场，这些农场采用长期或永久的租赁方式。无论永久产权或租赁产权，购买农场都会牵涉数额较大的初始资本投入，用以购买土地产权、设备、牲畜等生产资料。由于租赁产权有一定的使用年限和使用条件的限制，收购价值比永久产权的农场要低。租赁产权的农场每年还需要支付一定的租金，并且通过向州政府申请和支付土地估值的差价，租赁产权农场也可以转变为永久产权。

永久产权租约

永久产权租约是租约中最特殊的形式，这种形式本质是将永久产权的物业以租约的形式出售，承租人每年支付一定比例的本金，早年的租约无利息，后期的租约开始需要支付利息。当租约到期时，承租人可以选择将其变更为永久产权。如果政府认为有必要，也可以要求继续以每年支付小额本金的形式出租。永久产权租约可以细分为农业农场租赁（Agricultural farm lease）、放牧宅基地永久租赁（grazing homestead freeholding lease）、购买租赁（Purchase lease）、永租的选择（Perpetual lease selection）、永久镇租赁，永久的郊区租赁和永久的国家租赁（Perpetual town lease, perpetual suburban lease and perpetual country lease）、拍卖永租（Auction perpetual lease）、拍卖购买永久产权（Auction purchase freehold）和特殊的租赁购买的永久业权（Special lease purchase freehold）。

澳洲的永久产权农场多半为面积小于20,000英亩，降雨好，牲畜承载力高，离海岸400公里的湿润及半湿润区域。相比起位于广阔干旱、半干旱地区，动辄数万甚至数十万英亩的租赁产权农场，这些农场往拥有更加良好的自然地理条件，更适合作为达成田园梦想的投资对象。

租赁产权管理简介

由于各州政府是独立的行政单元，对各州的土地产权有独立的立法和管理权。各州对永久产权的管理一致，产权所有人拥有物业全部的权利。而对租赁产权的物业，各州法律和法规各有不同。

• 维多利亚州（VIC）

在维多利亚州，租赁的土地被称为皇家领土（Crown land），它不属于个人，而是属于州政府。租赁土地是承租人获得对划定区域土地排他性的专属使用权。维州95.3%土地属于永久产权的私人资产，仅有4.7%属于州政府所有。

• 新南威尔士州（NSW）

和维州类似，新南威尔士州的租赁土地也赋予了承租人排他性的专属使用权。新州的租赁产权属于永久租赁产权（Perpetual Lease），租期是99年。2012年起，新州政府鼓励承租人申请变更租赁产权为永久产权。

• 昆士兰州（QLD）

昆士兰州政府持有71%的土地，63%用于租赁。昆士兰州的租赁产权比较复杂，可以细分为限期租约产权（Term lease）、永久租赁产权和永久产权租约（Freeholding lease）。昆士兰的租赁产权均可以申请变更为永久产权。限期租约产权的租期为1-50年，极少数租赁最长为100年。当租约履行至80%后及租约过期前，可以申请续租。包括牧业租赁（Pastoral holding）、牧业发展租赁（Pastoral development holding)、优先牧业控股(Preferential pastoral holding)、农牧业租赁(Stud holding)、特殊租赁(Special lease)和开发租赁(development holding)。限期租约产权不可直接申请变更为永久产权，需要先申请变更为永久租赁产权后再变更为永久产权。昆士兰的永久租赁产权为持续永恒的租约，没有年限。因此昆士兰州的永久租赁产权和永久自由产权持有的安全性水平是一致的，承租人可以永久的持有土地进行限定目的的生产及生活。属于永久租赁产权的有放牧宅基地永久租赁（Grazing homestead perpetual lease）、永久镇租赁(Perpetual town lease)、永久郊区租赁（Perpetual suburban lease)和永久的国家租赁（Perpetual country lease）。

• 南澳州（SA）

南澳州和昆士兰相似，有超过50%的面积为州政府所持有，其中的大部分属于租赁产权，少部分属于保护区等政府保留地。

• 塔斯马尼亚州（TAS）

塔斯马尼亚州的大部分农场属于私人所有的永久产权，政府持有保护区等保留地。塔州的渔业则使用较多的使用海洋渔业租赁产权（Marine farming lease）的形式，租用海洋、河流、湖泊等天然水体。

• 西澳，首都领地及北领地（WA,ACT & NT）

在剩下的几个州中，西澳93%的土地属于州政府所有，首都领地100%属于政府产权。北领地自从1981年开始逐步将政府产权变更为私人永久产权。