对于想要投资澳洲房地产，那我们必须要了解两国在房地产市场以及房产政策上的区别，才能在投资上规避风险，获得满意收益。

今天就为大家细数中澳之间房产方面的诸多区别，为你投资澳洲房产做好基础攻略。

关于产权

中国：

住宅建筑的房屋产权为七十年的使用权。

仅是租赁权，并不包括土地和所有权。

澳大利亚：

澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定屋主可以拥有永久的土地所有权。

“永久产权”就是指屋主可以永远拥有土地的所有权，澳洲房屋产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

另外，房屋作为不动产和土地是无法分割的整体，房屋在发生转让等产权变更时，必须是房屋和土地一体的，不可以把房屋与土地分割开来处理。

澳大利亚的物业拥有多种不同的产权类型，其中最常见的一般有五个类型：

永久产权

独立别墅（house）所拥有的土地产权。

意思是这块地就是你自己拥有的了，世世代代可以合法继承。

产权拥有者可以对土地和房屋进行改造，拆建，也可以在多余的土地上再建其他房子，前提是在政府的许可并批准后。

分契产权

公寓 ，联体别墅， 单元房

一块土地分割成好多块，购房者虽然合法的拥有此房屋，但是不能擅自改造房屋，也不能再细分土地。

这种产权会有一个托管协议，一般由物业公司来管理公共设施和空间，住户们分摊物业费。

社区产权

一般是指综合的大型小区，有点像分契式产权，但是它拥有更多更大的公共空间，比如说公园，公路，自然景观等，也是有相应的物业公司进行管理。

公司股票产权

公司股票产权是指公司在拥有房产，分给持特定股票数量的人，其中包含房产的租赁权，但是股份一般比较难转售。

租赁产权

这种类型的土地产权一般是在乡村地区，政府分块租给农户开展农业，时间很久。后来慢慢发展后政府把农业用地切块变成居住用地。一般这种情况发生在郊区。

另外在悉尼市中心，最奢侈的海湾地段以及首都堪培拉被誉为英女王领地，产权为99年，99年后可以再续，这是英联邦体系的特点。

房屋面积算法

中国：

房屋的面积不仅仅只是房屋内的有效物理面积，还包括了其它公共区域部分的公摊面积。

澳大利亚：

澳洲房屋的面积就是实际的物理面积，没有公摊面积。

以澳洲的公寓（apartment）来说，澳洲的公寓一般都有很大的阳台，但是阳台的面积不计算为房屋面积。

房屋面积算法的不同，也使得两国房屋售价计算方式的不同。

澳大利亚的房产都是整体售价，中国的房产一般是以每平方米来售价。

购房款支付

中国：

购房后在签署购房合同的时候一般是需要支付房屋售价的30%（地区不同略有不同，以实际为准），首付直接付给开发商，如果说开发商出现了问题，买家的资金就很难被追回，而且因为近年来房屋炒的太火热，部分地区会对房主的首付资金来源进行审核。

有消息称，某地各大银行已经开始严查买房首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，就算是找父母借钱，这笔钱也要倒查半年。

在房产买家购买房屋后，合同签订完后就要开始每个月还按歇贷款。

购房者还款压力较大，现金流压力也很大。

澳大利亚：

购房在签合同的时候一般只需要支付房款的10%，首付是由律师托管到开发商第三方的信托公司账户，利息归买家或买家和开发商共有。

一旦开发商出现任何经营问题，资金会从信托公司退还。

目前澳洲联邦政府新发布一项三管齐下的策略来提高住房拥有率，重点是让更多的单亲妈妈拥有自己的房子。

有子女的单亲父母只需支付2%的首付就可以买房，联邦政府将为剩下的18%提供担保。

这项计划将被称为“家庭置业担保”(Family Home Guarantee)，首批仅限1万个名额，也是基于成功实施的“首置业首付担保计划”(FHLDS)推出的，后者旨在帮助首置业者以5%的首付进入房市。

当房屋进行交割后才开始偿还尾款。

并且在一定期期限内(贷款30年)可只还利息不还本金。

许多投资客可选择只还利息，以等到房价上涨赚取中间差价。

法律支持

中国：

房产交易一般不需要专业律师的介入。

澳大利亚：

房产交易双方必须聘请专业过户师或律师处理房屋买卖中的法律事务。

有专业法律人士的保驾护航，购房者的权益才能获得最大程度的保护。

税务

中国：

通过投资房退税额度很低。

目前，对于主要投资房分两种，一是认为账上的投资性房地产没有计提折旧，所以不允许扣除。

另外一种是认为账上计提了折旧，所以允许扣除。

这是在企业层面这块，个人购房的话想要通过投资房退税可能性很低。

澳大利亚：

普通购房者可以通过折旧或者其他无形和有形支出扣减部分收入所得税，就是购买澳洲房产所得的税收抵扣。

在澳洲，如果你购买的投资房升值了，屋主可以到银行去重新评估房价，增值的80%是可以申请再贷款用做其他投资。

增值潜力不同

中国的楼市波动大，一场金融风暴足以压垮一个人。但在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长 7%—10%，大约 7—10年翻一番。

澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。

每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，中国人做出的贡献巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

租金回报率差异

中国：

调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中， 北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在 2.5% 以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅 2%—3%。

澳大利亚：

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率在疫情前保持在5.3% 左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到 6% — 6.5%，墨尔本市中心疫情之前则保持在7%左右。

自2022年初以来，澳洲的租金更是一路狂飙，平均上涨了10.3%。根据 CoreLogic的数据，悉尼、布里斯班和阿德莱德的单元房租金中位数同比上涨12%，墨尔本上涨13%，珀斯上涨8%。SQM还预计，到了2023年，房租将上涨13%，使得墨尔本每周租金从465澳元升至525澳元的高位。

Millhouse

拿墨尔本mill house项目举例，租赁需求年上涨率达32%。

Millhouse是墨尔本Footscray区域的优质房产项目，它的每一处细节都彰显着品质与匠心，无论是顶层花园、户外烧烤区、私人宴会厅还是儿童游乐室，都反映着开发商致力于打造舒适人居的理念。Millhouse周边配套齐全完善，是自住与投资俱佳的置业选择。

博士山九号

博士山九号地处Box Hill的中心位置，下楼即是博士山购物中心。同时也是未来博士山步行街的入口处。随着疫情慢慢过去，人口增加，经济回温。这里的租金收入可观，投资回报率高。无论是自住或者投资这里都是不二选择。

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