澳洲央行（RBA）在一份出租房报告中预测，澳洲出租房高企的房租和极低的空置率将会保持在危机水平许多年。

该报告概述了联邦政府在试图推出其经济适用房计划时所面临的问题规模。

澳洲央行的研究发现，住房建设和投资的不振，加上房产需求居高不下等问题，将会继续推高住房租金并抑制市场上的可用出租房数量。

根据澳洲统计局的数据，目前澳洲所有主要州府城市的出租房空置率都低于1% ；住房租金在2022年上涨了4%，是十年来的最高水平。

澳洲央行表示，尽管更高的租金收益率和国际移民的回流会为建造更多的住房提供动力，但新出租房供应的增长在未来几年内预计将放缓 。

“新住宅需求的下降预计将在未来几年对整体住宅投资造成压力。因此，空置率可能会保持在较低水平。”

房地产开发商已告诉澳洲央行，较高的利率和建筑成本、较低的房价及公寓预售，都在抑制新房供应的增长。

联邦住房部长柯林斯（Julie Collins）表示，解决房租压力的办法是各级政府共同努力，持续增加出租房的供应，并对新的社会福利房和经济适用房进行大量投资。

尽管悉尼各地的卖家仍持观望的态度，但少数区的新上市房源数量已明显增长，为买家提供了更多的选择。

虽然大悉尼地区的新房源数量比去年同期下降了18%以上，但随着秋季销售季节的开始，一些区的上市量比去年有了显着的增长。

房地产数据分析结构PropTrack的数据显示，2月份，Arncliffe、Hunters Hill、Lake Munmorah和Northmead的新上市房源数量同比增长超过100%。

与此同时，Eastwood、Lindfield、Kingsford、Botany和Kensington的新房源与去年同期相比则下降了61%-68%。

PropTrack结构的经济师Angus Moore表示，一个区出现的增减很难用来衡量其趋势，因为小范围的数据往往多具突变性从而不易捉摸，但在一些更广泛的地区，如悉尼的西南区，有更多的新房源上市。

“西南区也是一个价格保持得比较好的地区，相比之下，内城周边地区在房价和市场活力方面出现了较大程度的放缓。”

Moore表示，西南区新房源数量增长对买家来说是个好消息，这意味着有更多的机会找到想要的房产，而且对每个上市房源的竞争也会减轻。

在秋季销售旺季到来之前，整个大悉尼地区从今年1月到2月新房源激增了32%。但与2022年2月相比，新房源数量减少了18%，总上市挂牌数量仅增加了0.7%。

Moore说，年度下降表明卖家有些犹豫不决。

“今年的销售情况比以前有所缓和，卖房需要更长的时间，房价也比2022年的时候有所下降”。

虽然房源不足导致了2月份房价温和上涨，但Moore认为，这种情况不太可能持续到整个秋季。

研究机构CoreLogic为Smart Investor进行的分析显示，由于抵押贷款还款的大幅增长超过了租金的上涨，过去三年，全澳租住独立屋或公寓更划算的郊区数量翻了一番。

新供应短缺、移民增加以及随着新冠疫情威胁缓解，越来越多的人返回主要城市，这些因素加剧了成本飙升的影响。

“这是澳洲历史上住房短缺最严重的一次，”澳洲房地产经纪公司Propertyology的研究主管普雷斯利(Simon Pressley)说。

“澳储行从来没有连续10次上调现金利率，租金也从来没有涨得这么快过。”

许多未来的购房者传统上选择租房，同时储蓄或增加首付存款，并一边寻找他们心仪的房产，因为租房成本比抵押贷款还款更低。

根据监测房地产市场的SQM Research的分析，租金上涨速度超过通胀，是因为不断增长的需求和新供应的短缺，空置率保持在1%左右的创纪录低位。

房地产市场监测机构CoreLogic的数据显示，在墨尔本郊区，偿还公寓抵押贷款比支付租金更便宜的比例，在过去3年里已从11%左右暴跌至2%。

根据CoreLogic的数据，在全澳范围内，买房比租房更便宜的郊区比例下降了98%，只有达尔文、珀斯和西澳乡村地区有大量郊区的抵押贷款还款仍低于租金。

CoreLogic的数据显示，独立屋的情况更糟糕，在过去3年里，偿还抵押贷款比支付租金更便宜的郊区比例从42%降至9%。

其分析显示，在堪培拉，自2020年以来，这一比例已从53%以上暴跌至零。

在阿德莱德，买房比租房便宜的郊区比例从46%降至2%；在霍巴特，这一比例从76%降至2%；而大布里斯班也从48%以上降至2%。

根据CoreLogic的分析，过去3年，新自住者贷款的抵押贷款偿还成本增加了约1170澳元，比459澳元的租金涨幅高出近90%。

研究主管劳利斯(Tim Lawless)表示，“尽管租金上涨率在百分比上大幅增加，但抵押贷款偿还成本更是大幅上升。”

该分析是基于住宅的中位数价格从约61.2万上涨至约70.2万澳元，平均利率从2.96%上涨至5.23%。买家为30年期本息贷款支付10%的首付。

在同一时期，全澳每月住房租金中位数从1985澳元跃升至2444澳元。

CoreLogic的研究显示，在墨尔本和悉尼，100%有独立屋租赁市场的郊区，以及97%以上有单元房市场的郊区，现金流都是负值，这意味着付出的成本比租金收入更多。

在未来的几个月里，昆州有一半固定利率抵押贷款家庭的月供将额外增加1000多澳元，因为他们的贷款即将从固定利率转向浮动利率。

但在布里斯班和黄金海岸最富有的郊区，即将上升的还款金额更加令人瞠目。

自2022年5月以来连续10次加息后，澳储行(RBA)的现金利率已从0.1%的历史低点升至3.6%。

在银行利率从2.3%升至5.8%的基础上，对于背负100万澳元房贷的家庭而言，他们每月的还款将增加1935澳元，至6331澳元。

在Ascot，平均房价为225万澳元。如果购房者支付10%的首付并获得202万澳元的贷款，他们每月的还款将增加3919澳元，至12,811澳元。

在平均房价约为270万澳元的Teneriffe，同样情况下，每月还款将增加4703至15,371澳元。

黄金海岸Main Beach的平均房价为340万澳元。

300万澳元的房贷将使月供增加5807澳元，至18,974澳元。

想想那些在Sovereign Island买房的人吧，这里的房价超过500万澳元。当固定利率抵押贷款转为浮动利率时，这个数额的贷款可能会使月还款增加近1万澳元，至31,617澳元。

澳储行(RBA)的数据显示，今年昆州有53%的固定利率贷款人将转移至浮动利率，明年有27%，2025年还有最后20%。

对成千上万的昆州人来说，固定利率的结束将导致平均每月增加1114澳元，而那些已经使用浮动利率的人则被连续10次加息缓慢打击。

这也是对生活成本危机的又一次打击，从7月1日起，电价一年将上涨321澳元，而严重的通货膨胀将推高食品杂货价格。

大约有80万澳洲人在使用抵押贷款固定利率，其锁定利率远低于目前银行提供的任何利率。

根据澳洲统计局的数据，昆州人的平均贷款额约为49万澳元。

反对党财政部发言人泰勒（Angus Taylor）说，澳洲人和小企业越来越难以维持收支平衡。

联盟党的分析显示，平均每月的成本涨幅超过1000澳元，有些人的涨幅可能高达1700澳元。