本周二,澳洲联储在2023新年首次利率决议中如期加息25个基点,将利率上调至3.35%,为2012年9月以来最高水平,自2022年4月以来已累计加息9次,共加息325个基点。
大幅加息,让很多澳洲人措手不及,庞大的贷款压力资金压力。
打破了很多家庭的规划,也打断了很多家庭的现金流,也严重打击未来几个月的支出。
此时有一种房屋贷款方式被大家更多考虑了起来——只还息,不还本。
什么是只还息,不还本?
相较于中国房贷必须连本带息还款,澳洲对于房贷提供了两种还款方式。
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连本带息贷款(Principal + Interest) – 投资、自住。
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只还利息贷款(Interest only) – 投资、自住。
连本带息大家已经很熟悉了,那到底什么是只还息贷款了?
顾名思义,只还利息,就是在指在选择的期限内(通常为5年)只偿还贷款所产生的利息部分,从而降低最小还款额。
也就是说,贷款人可以选择在前5年只还利息,不还本金,5年后开始正常的本息同还。
许多购房者经常在面对两种还款方式时犹豫,到底应该选择只还息(Interest Only)还是连本金(Principal & Interest)一起还呢?
对于许多购买首套房,两人税前总年收入10万澳元的年轻夫妻家庭而言,只还息贷款似乎更能吸引他们,许多年轻家庭认为一开始没那么多钱还贷款本金,只还利息是一个好选择。
根据评级机构标普在2015年的调查数据显示,澳大利亚有64%的只还息贷款申请人不是完全了解整个还款的流程,而这64%中还包括36%的人根本不了解此类贷款方式到底是什么。
连投行瑞银(UBS)都指出,“只有十分有经验的人才可以理解只还息贷款潜在的利弊。”
所以,对澳洲房屋贷款不熟悉的普通人,尤其是年轻家庭,千万不能只凭臆想就武断选择贷款方式。
只还息贷款的出现以及被广泛使用,一定有着它独到的优势。
与连本带息还款相比,只还息的模式,最大的优势就是减少每月的还款金额。
一类是手中没有多少本金,希望以小博大的自住房人士。
另一类则是单纯的投资客,他们希望先通过房租支付每月利息支出,以等待好的出手时机。
澳洲是世界上为数不多有负扣税(NegativeGearing)的国家。
“负扣税”并不是一种税,而是一种对于投资房产的税务补贴制度。
从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费等都视为“支出”。
用收入减去支出,当投资房出现纸面“亏损”时(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从业主工资收入的应纳税额度中直接减去。
所以,对于投资客而言,只还息可以让贷款人的账面亏损最大化,从而达到抵税的目的。
只还利息的产品通常配合对冲账户使用,可以做到闲置资金最大自由化同时降低养房成本。
在贷款快交割的时候,贷款方可以在银行开一个日常的交易帐户,然后将这个帐户的信息填写在贷款文件里面,这个账户就是对应的对冲账户。
这个账户进行日常的任何交易,包括消费,工资发放等等都可以。
对冲账户最大的好处就是节省利息。贷款人平时把闲置资金放入对冲账户,从而抵消贷款利息。此外该账户也可随存随取,资金支取更加自由。
银行也不会当冤大头,如果只还息贷款的优势这么明显,那为什么大部分还是选择连本带息还款了。
所以,长期来看,只还息将会比连本带息产生的利息总额要高出很多。
一旦利率再次上涨或自身财务状况发生变化时,只还息的方式将极大地加重家庭财务负担。
此外,如果房市疲软或者租金收益率停滞不前,只还息的方式的方式将成为一个恶性循环。
而当只还息贷款终止时,如果贷款人转变成本息贷款(银行有不批准的可能性),那么贷款人就自动回到本息贷款模式,需要支付更高的借贷成本。
对于自住人士而言,没有了负扣税的红利,连本带息是最稳妥的选择。
而对于,投资客而言,只还息则更有可能实现收益最大化。
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