在澳洲买房，除了要明确地点、价格、户型等基本信息之外，相关税费知识大家也不可不知。今天，小编就来带大家了解一下澳洲房产的各类税费。 01 土地税（Land Tax） 首先，我们要明确的是，澳大利亚的房地产（土地及地上建筑物）是永久产权（除堪培拉地区以外），国家不对房产征税，而仅对土地征收土地税。 每个州对土地税的具体征收税率都不尽相同。以新州为例，从去年起，新州土地税起征门槛调整为$629,000，也就是说，凡持有土地价值超过澳币62.9万的业主，就需要按比例缴纳一定的土地税。新州的土地税采用的是和个人所得税一样的累进税率，即拥有土地价值每达到一个新的层次，将会采用更高的税率。而如果持有者非澳洲居民，即被税局判断为外籍人士，那么从2018年开始，这部分人需要额外缴纳2%的土地税附加税。 不过，主要居所可以得到土地税的豁免。 主要居所的豁免 Principal Place of Residence Exemption 根据新州的Land Tax Management Act 1956，主要居所的豁免（Principal Place of Residence Exemption）法规可以概括为：“当自然人拥有并且以其主要居所的方式，自前一年7月1日起，连续使用（used）和占有(occupied)此且仅此一块土地；或者在其他情况下，财政总长认为该自然人是以其主要居所的方式使用和占有该土地时，此土地的土地税应当豁免”。 总体而言，土地税占整个房价的比值相对较低，经过了50年的地产商业化的发展，澳洲成为投资和自住完全分化的市场。 在自由党执政的今天，澳洲继续实行负扣税退税法则(Negative Gearing Systems)，所以对于投资者而言，可以利用对土地税的征收来抵扣个人收入所得税，从而有机会从税务局退回更多现金，并因此产生更多收益。 02 房屋空置税（Annual Vacancy Charge） 房屋空置税 Annual Vacancy Charge 澳大利亚联邦政府2017年12月通过立法，引进针对海外人士的年度房屋空置税（Annual Vacancy Charge）。对于在12个月周期内空置超过六个月以上未得到充分利用的住宅物业，政府将向其海外业主征收房屋空置税。 空置税的税额相当于外国投资者购买住宅时向FIRB所缴纳的申请费，于2018年1月1日开始每年征收，每年1月1日的房屋空置税征收取决于前一年住宅的空置状况。举例来说，海外投资者在2020年1月1日需缴纳的空置税将根据其物业于2019年1月至2019年12月一整年的空置状况来做评估。 空置税对购置澳大利亚住宅房的以下海外人士征收： 在澳洲东部时间2017年5月9日 19:30后，申请购买澳洲住宅房的海外人士； 在澳洲东部时间2017年5月9日 19:30后，购买开发商已经获得新房豁免证书的楼盘； 对于楼花投资者来说，即使开发商已经有了免申请证书，如果海外业主是在上述时间之后交换的合同，也会被列入审查范围。 其中，在任意一个申报年度，如果房屋在至少183天内被真实用于居住，就会被认为没有空置。根据FIRB GN48政策解读，只要在每12个月周期内满足下列任一条件， 房产就不算空置： 自住超过6个月； 房屋出租超过6个月； 亲属、 朋友或者其他人居住超过6个月（不需要签署租约）； 尽管没有实际租客或他人居住， 但是房屋在此期间内积极在市场上发布出租广告，聘请租赁中介，并且以市场价格来确定租金额。 需要注意的是，凡用于短租（即租期少于30日）的房屋（包括用于Airbnb的房屋），即使其一年内真实出租时间超过了183天，也不视为被真实地用于了居住，因此仍然需要缴纳房产空置费。 03 印花税（Stamp Duty） 除了房价以外，澳洲业主需要缴纳的最大一笔费用就是印花税。 印花税和土地税都是州税。具体的数额根据房产的类别、购房人的属性、各州的不同规定而异。 印花税 Stamp Duty 印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。 以新州为例，印花税是按照住宅物业的价格区间来征收的，费率如下表所示： 物业价格 印花税税率 $0-14k 每$100缴$1.25 $14,001-$30k $175+超出$1.4万部分每$100缴$1.5 $30,001-$80k $415+超出$3万部分每$100缴$1.75 $80,001-$300k $1,290+超出$8万部分每$100缴$3.5 $300,001-$1m $8,990+超出$30万部分每$100缴$4.5 $100万以上 $40,490+超出$100万部分每$100缴$5.5 $300万以上 $150,490+超出$300万部分每$100缴$7 在过去的15年里，悉尼的房价中位数从大约40万元攀升至100多万元。结果，由房地产价格上涨引起的印花税“税级攀升”导致平均应付税率从3.37％提高到4.05％。 新州购买房产的印花税需要在购房合同交换之后的3个月之内缴付。如果成交在这 3个月之内发生的话，印花税须在成交之前支付。如果成交发生在合同交换三个月之后，则需要在三个月之内缴付，否则会计算滞纳金。滞纳金一般按照应缴税款大约 12%年利率来计算。 在购买楼花的时候，本地买家印花税的缴纳期限可延长 12个月，即在合同交换后的15个月之内缴纳。如果成交发生在 15个月之内，则需在成交之前缴纳。如果成交是在15个月之后，就需要在 15个月之内缴纳。逾期未交就会产生滞纳金。海外买家则需要在签订楼花合同之后3个月之内支付印花税。 目前，海外买家（包括在签订合同前 12个月，没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者）需要在基础印花税之上再支付相当于房价 4% 的额外印花税。 04 资本增值税（Capital Gains Tax） 严格来说，资本增值税并不是一种独立的税款，而是个人所得税的一部分。 资本增值税 Capital Gains Tax 简单来讲，就是出售该房产所能够获得的费用（减去售卖时产生的一切费用）与购买该房产所支付的费用（扣去购买期间产生的其他费用）产生差值的情况下，需对资本增值部分缴纳的税款。 如果你在过去的12个月内有购买或出售资产，那么你的资本增值就会被加入到你当年的应税收入中去，从而导致该年所需缴纳的个人所得税增加。 如果你持有房产超过12个月，那么最终应税收入的计算就会更复杂一些，不再是简单地将资产净收益并入个人所得收入中。这时，增值税就会有两种计算方式：折扣法和指数法。这两种方法计算后的税费会略有差异，在满足使用条件的基础上，个人可以任意选择使用得出税费较小的那种计算方法。 想要减少资本增值税最好的办法就是保留一切房屋相关的收据。例如，如果你有购买或修葺翻新房产的过程中的一切开销，那么可以都它们都计算到你的成本中去。你能证明的成本越多，那么相应的，你的资产净收益就越少，因此，你便可以缴纳越少的资本增值税。 反之，若是计算后得出自己有资产亏损，那么你也可以保留好任何能够证明你有资产亏损的相关文件，因为这些亏损额可以保留到下一财年，从该财年获得的资产收益中抵扣掉。但是，资产亏损不能直接抵扣应税收入从而减少个人所得税。 在所有的税费中，大部分都是房产交易时的一次性收费。尽管各种费用将置业成本不断推高，澳洲楼市如今仍然不断吸引着众多投资者。 如果你想了解更多房产相关资讯 欢迎拨打热线电话 ▽ 1300 669 667 *本文数字、内容、图片取自NSW Revenue, SMH, Financial review及网络 最新市场动态一目了然 专业投资理财一手掌握 房屋买卖租赁一站式服务 1300 669 667 扫码关注Belong
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