大家都知道澳洲房价在2020-2021年间快速上涨，并在2022年4月达到顶峰，当时房价上涨了约30%，偏远地区的房价上涨更为强劲，涨幅约40%。
而自2022年4月后，随着澳联储加息，抵押贷款利率提高，房价开始下降。甚至绝大部分机构去年对澳洲2023年房价作预测，大多认为房价将继续下跌7%至10%。
但随着我们迈入2023年
可以明显发现
房价走势和预期不同...
由于整体库存持续不足，海外买家涌入，加上对房地产的需求远好于预期，澳洲2月和3月的房价开始上涨。
并且，3月的销量也远高于2019年3月和2020年3月的销量，各类房屋拍卖现场相当热闹。
澳洲一季度房价反弹，3月更是结束了10个月以来的房价下降，那么2023年下半年房价会延续这个趋势吗？
让我们来解读现阶段
影响房产市场的五大“问题”
或许就能知道答案。
1. 利率还会上涨多少？
自2022年5月以来，官方利率已上涨350个基点，几个月前，有人猜测澳洲利率将远高于 4%，但现在发生这种情况的可能性似乎很低。
今年4月，澳联储宣布暂停加息，但表示不排除未来进一步加息的可能。不过，这意味着加息周期似乎已经结束或接近尾声。
2. 待售库存会持续低水平吗？
今年第一季度，最大的房价上涨因素之一就是：缺乏房源。在春季销售旺季时，新房源的数量就很少，而市场供应不足的情况在一季度也持续存在。
因为现阶段，利率的不确定性让很多房东没有将房源上市，同时一些需要换房的卖家，由于高利率，需要先将刚需出售，再进行购买，而中间的过渡期则需要租房度过，但受租房市场紧张影响，使得想要换房的卖家，推迟了计划，使得房屋流动性进一步变弱。
不过，现在加息暂停，如果未来几个月利率持续稳定，我们很可能会开始看到更多的房产上市。
对买家来说
有更多挑选的空间
而对卖家来说竞争则更激烈
3. 下半年房价是否继续上涨？
房源不足，以及海外买家的涌入，都是导致今年第一季度房价意外走强的主要因素。
数据显示：
移民人数已经达到三年来的最高点，海外投资者对澳大利亚房产的兴趣飙升至创纪录水平。一季度，海外用户在房产网站上搜索购买和租赁房产的次数达到了自2019年有记录以来的最高水平。
其中搜索量最高的国家与地区是新西兰、美国、英国、中国、新加坡、中国香港和印度。
1月时，中国呼吁所有国际学生在1月底返回校园，这使得来自中国的租房搜索在2月份达到了三年多来的最高点。
可以看出，离岸搜索澳大利亚物业的次数增加与留学生人数的增加呈正相关。根据澳大利亚统计局的数据，2月份的留学生人数达到142,000人，比2022年2月增长了190%，3月份也同比增长90%以上。
总体而言，无论是寻找房产出租还是购买，海外搜索者都青睐主要首府城市，其中墨尔本和悉尼位居榜首。而三月澳洲房价领涨的也正是悉尼和墨尔本。
海外需求增加是一方面，之后的房价走势还将取决于未来的利率走势、以及本地供需关系。
一旦利率不变的决议延续，将有更多的房源进入市场，更多待售库存可能为买家提供更大的价格谈判空间。
同时，利率稳定也将导致买家需求增加，那么房价还可能会继续上涨。
4. 租金是否继续上涨？
租金走高，主要受市面上出租的房源不足以及租户的强劲需求影响，随着海外移民数量的迅速增长，这两个因素下半年都很难发生变化，因此租金还将继续攀升。
要解决租金上涨的问题，需要时间来平衡，增加房屋供应无疑需要时间。而要降低租户需求，则需要租客购入首套房，但高利率也使得首次购房者很难过渡。
因此房租很难在短时间内降下来
5. 出租库存会进一步收紧吗？
未来几个月出租房库存收紧已经是板上钉钉，因为需求仍然特别强劲，供应仍然非常紧张。
因此预计未来几个月出租屋的供应将进一步减少，从而使租房者的处境更加艰难。
买方中介小贴士
总的来说，澳联储继续加息，房源将维持紧张的现状，一旦稳定利率不变，购房者的需求则将增加。
墨尔本买方中介每周都会去拍卖现场，而今年以来最直观的感受就是：绝大部分拍卖现场都是人头攒动，需要排队进场看房，竞争十分激烈，这也和市场分析报告保持了一致。
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