文｜Kevin Wang
有买家问我，买一栋公寓Block of Units可行吗？好像资本增值和租金收入还不错。
可能有买家对Block of Units究竟是什么不是很清楚，举一个例子说明:
28 Parramatta Rd Forest Lodge NSW 2037
这栋楼在疫情前是悉尼大学的学生宿舍，有7个studio 和7个一房一厅，共计14个Unit，2021年11月12日拍卖售出，价格7.05M，笔者亲临拍卖现场，5.5起拍，只有四组买家注册登记，举牌15次拍卖结束，被华人买家购入。
疫情将房地产市场置于一个特殊情况下，悉尼大学之所以卖楼也是在这种特殊的背景下。
这类住宅是否能买和传统的住宅地产计算方法不同，净收益率是一个很重要的核算指标。
Block of Units的优势
1 多个租客，多个收入来源，可以分散租金风险，同时空置的机会低。
2 出售时有灵活性，可以每个Unit单独出售，也可以整体出售。
3 收益率通常高于同区同类型的公寓。
Block of Units的劣势
1 悉尼的Block of Units不便宜，投资者通常需要大量资金投入。
2 贷方机构通常将Block of Units当作商业贷款，这需要投资者准备更多首期和支付更高利息。
3 有可能将unit分契，但申请和批准的过程要耗钱耗精力，比如安装防火墙就很耗钱。
4 Unit单独出售获利可能没有你想的那么乐观，尤其在疫情的情况下。
5 房产被分割后，市政费会增加。
6 维护费很可能会增加，特别是在building很旧的情况下。
笔者的看法
因为Block of Units通常是商业贷款，所以，建议在考虑买Block of Units的同时，可以找同等价位的商业物业作为参照物，分析投资回报。
商业物业包含的种类繁多，包括但不限于办公室，餐馆，工业区，医疗中心，酒店，幼儿园，养老院，加油站，农场等，通常来说，商业物业有以下优势
1 现金流好
2 租期更长
3 有些商业地产不受疫情影响。
疫情对Block of Units有一定的影响，如果Block of Units净收益低于某个指标，比如6.5%（与该物业的贷款利率相关），可以选择放弃而寻找其他类型的商业地产来投资，通常来说，投资商业比住宅物业更难把控，请买家提前做好功课。
Kevin 王老师介绍，凯文地产学院校长，太平绅士，NSW持牌买家代理，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。
本文仅代表作者观点，投资有风险，请大家谨慎投资。
图文由Kevin 王老师授权转载
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